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快醒醒!现在买不起澳洲房子的人,老了也买不起

海外房地产网-房掌柜 2019-09-27 11:35 来源:房掌柜 整理

[摘要]而那些上了年纪的澳大利亚人,则实际上成了这场澳洲房地产繁荣的大赢家——因为他们很幸运地在房价上涨前买到了一套房子

  前言

  澳大利亚是一个“机会平等”的国家吗?

  其实与世界上其他地区相比,澳大利亚的“收入不平等”问题并不算特别严重。

  甚至根据经济合作与发展组织(OECD)于2015年公布的一份关于不平等性的研究报告显示,澳大利亚是全世界财富分配最公平的国家之一。

  该报告称,自08年全球金融危机发生后,收入分配变得更加平等的国家为数寥寥,而澳大利亚名列其中。其中,澳大利亚低收入家庭和高收入家庭之间的差距,非常接近经合组织的平均水平;而衡量收入不平等的基尼系数,也在过去十年间略有下降。

  ——这一点也得到了生产力委员会与澳联储经济学家们的认可。

  但澳大利亚真正的不平等问题,实际上在于“房子”:

  一方面,是不断上涨的房价在加剧财富的不平等;另一方面,是不断上涨的住房成本,极大地拉伸了可支配收入首尾两端之间的差距。

  事实上,在2003-2004年至2015-16年期间,对于收入水平最低的20%澳洲家庭来说,这些家庭的平均可支配收入增长了约27%;然而,当他们的收入在剥除了住房成本之后,增长幅度立马缩水至约16%。

  相比之下,收入水平最高的20%澳洲家庭的收入增幅却高达36%,除去住房成本后的收入也仍然增长了33%。

  1

  澳洲的穷人和年轻人正在被甩得越来越远

  事实上,随着房地产价值的不断上涨,那些在澳洲拥有房子的人正在越来越受益于此。

  自2003-04年以来,不断上涨的房地产价值使高收入家庭的财富增加了50%以上,但是低收入家庭的财富增长却仅仅不到10%。

  正如前言中所提到的,不断上涨的住房成本扩大了租房者和房主之间的贫富差距。

  随着这些年房价的上涨,越来越高的首付门槛也使得澳洲穷人和年轻人住房拥有率正在急剧缩小:

  在1981年,最贫穷的20%澳洲家庭中有63%拥有住房,但在2016年,这一比例下降到23%;

  与此同时,25-34岁的人群具有房贷的比例,也从超过60%下降至45%。比如在悉尼,首次购房者的平均年龄已经达到38岁。

  而那些上了年纪的澳大利亚人,则实际上成了这场澳洲房地产繁荣的大赢家——因为他们很幸运地在房价上涨前买到了一套房子。

  这也可能会导致未来出现更大的不平等差距:

  对于那些家境较富裕的澳大利亚人来说,他们可以依靠家庭的资助进入房地产市场,甚至继承父母的房子作为投资财产;但许多低收入的澳大利亚人就不会这么幸运了。

  ——这也就是为什么在未来几十年里,澳大利亚人拥有房子的比例预计将会出现大幅下降的原因。

  事实上,据Grattan机构的分析估计,在2056年,年龄超过65岁的澳大利亚人仅有19%才能拥有自己的房子。

  于是,一个可悲而残酷的现实摆在了人们的眼前:

  现在年轻时买不起澳洲房子的人,老了仍然还是买不起。

  2

  首次置业优惠政策“雷声大、雨点小”?

  其实早在澳洲联邦大选之前,联盟党就宣布了一项针对首次置业者的“5%首付”优惠计划,为那些原本需要挣扎着攒齐20%首付的人们带来了一些慰藉。

  而联邦政府此前也出台了政策,方便为人们用自己的养老金去支付买房首付款:

  从2017年7月1日起,人们可以为养老基金提供自愿优惠(税前)和自愿非优惠(税后)存款,以便购买自己的第一套房子;而从2018年7月1日起,符合条件的人们即可以申请发还这些款项和期间相关收入,以帮助购买自己的第一套房子。

  但是这些政策具体有多么有用,那就是另外一回事了。

  为什么?

  可能很少有人真的会愿意这么做。

  ——毕竟普通家庭并不愿意就这样放弃自己的存款,尤其是当他们已经通过强制性缴纳养老基金将9.5%的收入存起来的时候,尤其是当他们意识到自己还是买不起房子,他们就不能取出这笔钱了的时候。

  事实上,这一提议与当年陆克文政府的“第一个家储蓄账户”计划类似,而且可能同样没有什么效果。

  当时财政部预计,到2012年将有65亿澳元存入“第一个家储蓄账户”计划;但与期望截然相反的是,该计划至2014年仅仅存下了5亿澳元,没过不久,当时的财长霍基(Joe Hockey)便以缺乏认领为由废除了该计划。

  3

  缓解澳洲住房不平等问题的关键所在

  仅仅靠一些补贴政策,实际上只能掩盖由于过度严格的分区规则而导致的市场失灵,而这些规则阻碍了澳大利亚的主要城市向更大密度发展。

  ——别忘了,澳大利亚的房地产市场,是一个价值6.6万亿澳元的市场。

  而住房的不平等问题,只有在住房成本下降的情况下才会真正缓解。

  这就需要建造更多的房子。

  据Grattan机构估计,在未来十年如果每年多建5万套房屋,那么将使房价和租金比在未建情况下预计的价格低10%至20%。

  这无疑对于政府来说将是一个挑战。

  事实上,各州及地区政府目前管理着那些在制定绝大多数地区规划以及评估相关开发项目的当地议厅;

  而澳大利亚联邦政府能够采取的措施,则包括通过改革土地使用规划和分区法,来鼓励各州及地区增加住房供应。

  来源:澳洲财经见闻


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